当前位置： 苏州乐园 > 苏州乐园介绍 > 上海ldquo房地产大王rdquo
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在年中英签订的《南京条约》上规定:上海、宁波、福州、厦门、广州等五口岸对外开放。年11月8日，英国驻上海领事巴富尔（GeorgeBalfour）抵达上海，17日，上海正式开埠。上海开埠标志着一个封建的上海县城即将向一个全新的资本主义城市迈进。城市经济的突飞猛进，城市人口的迅速增长，城市面积的逐步扩大，为上海房地产业的崛起和发展提供了坚实的基础。同样，房地产业的发展也为城市经济发展提供了保证。
▲年是上海开埠50周年，租界举行隆重的庆典活动旧上海的房地产大户大多为侨民以及他们的洋行，其中著名者如史密斯（EdwinMauriceSmith）的洋行、马立师（HenryMorriss）和雷土德（HenryLester）的德和洋行、霍格（WilliamHogg）兄弟的兆丰洋行、沙逊家族的沙逊洋行、哈同的哈同洋行等，他们几乎控制和垄断了上海租界的房地产业，19世纪末20世纪初崛起的沙逊和哈同被上海人叫作“房地产大王”。
▲和平饭店，原沙逊大厦清未和民国初期，出现了一些足以与外商匹敌和抗衡的华人房地产商，其中最具实力的有三家:一家为程谨轩，即本文的主角，另一家为周湘云、周纯卿昆仲，旧日传闻拥有上海工部局第一号汽车牌照的就是周家，医院内还保存一块占地足有40亩的中国古典园林，它就是“周家花园”，还有一家为陶善钟，今天沪西的常熟路旧名“善钟路”就是法租界以陶善钟之名命名的，足以见其在上海的地位和实力，此三家鼎足而立，一时成为华人的骄傲。
▲南京东路号原哈同大楼
程谨轩又名程谨斋，安徽歙县人，木匠出身，因儿时出过天花，是一麻皮，所以被人们叫作“程麻皮”或“麻皮木匠”。年，南京的太平天国为减轻清军“江南、江北”大营对南京的压力，决定实行“围魏救赵”之策，派忠王李秀成率兵东进，在不到半年的时间里李秀成的东进军攻陷镇江、常州、无锡、苏州、杭州、宁波等苏南浙北的大部分城市，初步控制了这里的局势。太平军势如破竹，而清军则节节退缩，江南吃紧、上海吃紧。当时为曾国藩幕府的李鸿章奉命去安徽，在原来团练的基础上训练和整编一支军队一一淮军。年春，这支淮军乘英国火轮沿长江直接抵达上海，并与“常胜军”相勾结，对太平军发起攻击。在短短一年多的时间里，淮军的队伍不断扩大，不但镇压了李秀成的东进军，还攻下了南京，此后，李鸿章的地位直线上升。
▲年太平军进攻上海防御图程麻皮是作为一个挑夫随淮军进入上海的，当淮军安排定当后，程麻皮就失业了，他只能靠自己的手艺在上海寻找工作。战争是灾难，但上海有租界，战争却给上海带来巨大的财富，给在上海的人提供了极好的发财机会。
年，上海英租界建立的一个重要目的是为了避免“华洋杂居”而产生华人与洋人之的摩擦和冲突。但在年小刀会起义期间，已有不少上海人为避难而迁居租界。在年前，上海的英、美租界全部人口不足2万人。年太平军东进期间，又有数以十万计的苏南浙北的难民进入上海避难，当战争结束后，有相当数量的人决定在上海定居。当时一些颇具政治和商业头脑的侨民认为，这些难民中有相当一部分是江南的地主豪绅，他们携带的巨额资金正好可以作为发展、建设上海的资本，而大部分是因战争而破产的小手工者，他们又为租界建设提供了取之不尽的廉价劳动力，于是租界当局决定同意接纳难民定居。年英、美租界统计，两个租界的人口达20万人，在仅仅5年之中.租界人口増长了10倍当然，租界也从“华洋分居＂又回到了“华洋杂居”的局面。
▲老跑马厅看台建于年要安置这批数目庞大的难民定居，就必须立即兴建一批住宅，于是工部局不仅动员在上海的侨民、洋行投资房地产业，而且在政策、税收上给予最大的优惠。
▲年建成开放的华人公园（今河滨公园），苏州河北岸早已经成为住宅区史密斯是英国人，初来上海时是一汇票掮客。大约在年之前他就开始投资上海的房地产业。当年小刀会起义时，由于有数量不少的华人从县城搬迁到租界里，租界的地价有较大幅度上涨，使他赚了一笔不少的钱。以后他又购置了一些土地，据旧档记录，年法租界外侨租地人仅12户.实租土地亩，而史密斯就占了61亩。加上他在英租界占有的7块共30余亩，他在上海拥地亩，居第一位。在太平军东进时，史密斯任工部局防务委员，参与租界的保卫和建设。作为一个房地产商来看，一个地方人口越密集，经济越发展，房地产业也越兴旺，于是他提议并积极支持租界接纳难民，同时他又立即投资住房建设。程麻皮进上海时，正是上海大规模兴建住宅的时期，木匠出身的程麻皮立即在史密斯的建设工地上找到了份工作，并很快升为监工，负责史密斯名下全部住宅的监造。大约在年，史密斯独立开办史密斯洋行（ShanghaiRealEstateAgency），程麻皮就被聘为买办，成为史密斯的合作伙伴，程麻皮不仅通过代理建筑材料的进货发了财，而且根据约定，程麻皮还可以从代理出租房屋的租金中抽取5-10%的回扣。他又将自己的积蓄参股史密斯洋行，使他成了洋行的主要股东之一。
▲图铜仁路、南京西路、常德路、北京西路相围的这块土地曾经是程家的产业，以后分批出让，其中南京西路号是程家住宅，号是程家投资建设的“外国弄堂”在年公共租界扩张之前，租界的西界在泥城浜，就是今天的西藏中路，根据中外签订的条约规定，侨民不得在租界以外的地方租用土地（经特许的除外），所以租界内与租界外的地价差距极大。而程麻皮是中国人，不受约束，他不仅自己购进了许多租界以外，位于静安寺及静安寺路（南京西路）两侧的土地，还为外商的洋行暗中购进土地。据说，在年之前，程麻皮实际拥有的土地超过了任何一位侨民或任何一家洋行，他才是上海真正的“房地产大王”。
▲程霖生程谨轩与原配吴氏生育了三子，长子程友兴，幼时因患小儿麻痹症而成了聋哑人，他结婚后生有一子叫程贻泽，就是程谨轩的长房长孙。老二程源铨，字霖生，号龄孙。老三程抡孙。应该说程家还算是个美满幸福的家庭，但是天有不测风云，当程谨轩在为长子友兴操办完婚事后，他们夫妇俩便相继去世。接着老三程抡孙也因病去世，根据中国传统的遗产继承法，长子程友兴、长孙程贻泽继承了大部分遗产。但是，由于程友兴是聋亚人，程贻泽尚幼小，程家的产业实际上就由二子程霖生管理。
▲铜仁路号《申报》老板史量才住宅，这块土地就是从程氏家族手里购进的程家的产业主要是房地产，而且大多集中在南京路和静安寺路两侧。以今黄陂路南京西路两侧的土地为例:年时，每亩均价约白银两，至年时，每亩均价两左右;而到了年，每亩均价更增至一万两左右.程家依靠地价的上升而成了上海滩的富豪，今南京西路、常德路转角的一块估计有亩的土地原先就属于程家，上世纪20年代初，程霖生将这地块的东北部分别卖给《申报》老板史量才（后被建为史公馆”，即今铜仁路号）以及中华书局（后为书局总厂所在地，即今南京西路弄内）。
▲南京西路弄（外国弄堂）原来是上海房地产大王程家的产业▲静安寺路弄外国弄堂登记的住户以侨民为主一块估计18亩的土地由程霖生自己投资为三层排联式花园住宅34幢联排洋房，每幢住宅均配有客、餐厅、起居室、卧室及相应的煤气卫生设施，主要提供给侨民和富商租赁，当时每幢月租金余两，租赁户大多是侨民，上海人称之为“外国弄堂”，就是现在的南京西路弄，这样，仅这条“外国弄堂”的年租收入就达约13万两之巨。▲静安寺路号程家住宅大门上“程德润堂”门额清晰可见▲南京西路（静安寺路）号程霖生住宅▲南京西路号原来是上海“房地产大王”程家的住宅，门额“程德润堂”已经被遮盖，黄之庆摄影▲南京西路号住宅内景年，程霖生在另剩的东南角一块约15亩的土地上建早了私宅。程家住宅大门朝南开在静安寺路上，大门的设计几乎像中国的衙门，二楼门楣上刻有硕大的“程德润堂”四个字，整幢建筑就犹如一座堡垒审视着面前熙熙攘攘的人流。几十年间，程谨轩从一个外地流入上海的小木匠变成了上海滩的巨富，正应了上海是“冒险家的乐园”这句话。但是，由于后人的不善经营，同样在几十年后，程氏家族的凄凉情形已可用倾家荡产来形容，这也许可以用上海是“冒险家的坟地”来比喻。
▲程贻泽的英文名字叫DenisChen
程谨轩的长房长孙程贻泽就读于圣芳济学院（今北虹中学），后来入圣约翰大学，他的英文名为DenisChen，上海人称其为“台尼斯程”。他是程家的产权继承人，但是他不过问家产之事。他喜欢体育运动，好胜心极强。当时上海有一个以侨民为主的“西人足球联合会”，简称“西联会”（ShanghaiFootballAssociation）的体育组织，每年在上海举行足球比赛，参加者主要是沪、津、港、汉口、日本横滨等地的西侨足球队，在上海也有一些中国业余足球爱好者组建的足球队，由于多种原因，他们被拒绝接受加入“西联会比赛。年，财大气粗的程贻泽联合郑海泉、董世祚组建“三育足球会”，该名取德、智、体并重之义，并在常德路自家的地产上兴建了个足球场，早期足球队员主要是程贻泽的同学，年，程霖生要在这里建造住宅，于是程贻泽又在北京路胶州路口重建了一个球场，将三育足球会改组为三育体育会，并公开登报征求同好参加。年春，球王李惠堂加入三育体育会，使其水准大大提高。程贻泽曾带队参加第一、二、三届中华足球联赛，并借程家在侨民中的地位和影响，带队参加“西联会”足球联赛，开华人参加“西联会”之先河。年10月10日，程贻泽遭绑架，年底，三育体育会在无奈之中解散。
▲年6月三育体育会宴会摄影年，程贻泽又利用自己在爱文义路麦特赫斯脱路(今北京西路泰兴路，即今上海市政协所在地)私宅边上的土地建造了四个草地网球场（也可改作小型足球场）、一个硬地网球场、一个草壁墙手球场及室内篮球房，再次组织成立“优游体育会”，他自任会长。该会下设足球队、网球队、篮球队，其中足球队分甲、乙内三组，恢复参加“西联会”赛，并于年获中华足球联赛甲组亚军-年度获中联赛甲、乙两组和“西联赛＂初级杯冠军，夺得华人梦寐以求的“字林杯”（由英商字林洋行资助的杯赛）。
▲优游体育会篮球房当时在上海有许多杯赛，但杯赛及奖杯全部以资助比赛的侨民或外商机构命名，这严重伤害了程贻泽的民族自尊心，于是他决心出巨资设立以自己名字命名的“台尼斯杯足球赛”，邀请在中国的侨民、驻军球队及香港、马来西亚侨民球队，参加为了接待来上海参赛的球队，程贻泽干脆在自己的地产上建造了一幢大楼——它就是坐落在今南京西路石门路转角上的德义大楼，“德义＂的英文名字DenisBuilding,即“台尼斯大楼”。由于这幢大楼是为接待运动员们住宿之用，所以除了几间供官员和领队住的房间为套房，并配有厨房外，大多数单元不设厨房、晒合和阳台。后来的德义大楼的住户们抱怨当初的房地产开发商只顾赚钱，而不考虑住户的利益和需要，实际上只是住户住进了本不该是他们住的地方罢了。
▲前方右侧是南京西路德义大楼清末，程霖生通过“捐例”（即捐钱买官）得到了一个“道员”的头衔.年还应段其瑞之邀出任过“督办蚌埠事宜”，实际上这只是安徽人希望这位安老乡捐点钱而已。年至年间，上海标金（即黄金的市场俗语）行市浮动很大，而自以为财大气粗的程霖生过于相信自己的能力和财力，他以自己的房地产作抵押向外商借巨款投入标金炒卖，最终投资失败，程氏的欠债金额超过万两白银，于年宣告破产清理。程氏的房地产大多归债权人所有，其中德义大楼由中国银行买下，程家静安寺路（今南京西路号）的住宅被拍卖，后来成为协进中学校址，建国后这里长期为上海市公安局静安区分局所在地。当然，程霖生病故后，显赫一时的程家也在上海销声匿迹。
▲南京西路号优秀历史建筑铭牌文章来自《静安档案》，部分图片来自网络，在此致谢
薛理勇
年9月出生于上海。年大学毕业后即入上海市文物管理委员会，参加筹建今上海市历史博物馆。从事上海历史，中华文化风俗历史研究。现任上海市规划委员会咨询委员会委员、上海市非物质文化遗产委员会委员等。已经出版的著作有《外滩的历史与建筑》、《上海租界史话》、《上海洋场》、“薛理勇说老上海丛书”等约六十余本；主编《上海文化源流词典》《上海掌故大词典》等。
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