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琅石学院土拍后的苏州房产走势,究竟何

题记

15-17年多场土拍，苏州客户早已经对于土拍司空见惯，面对未来居高不下的楼面价，目前的主流观点是：面粉比面包贵。

纵览本次土拍，共推出19宗地块，揽金.5亿元，整体楼面价依然维持去年创下的高位。面对居高不下的楼面价，谈及其对苏州房地产的影响，莫衷一是：

有人认为，土拍并不能代表未来房地产走向，在政策收紧下，高价土地将有价无市，苏州未来房价上涨空间有限；

也有人认为，作为长三角乃至全国实力最为雄厚的地级市，人口导入、产业升级，全面进入2万+的楼面价将传导到房地产市场，中环内未来房价有望突破3万+。入市时机，不在未来，就在当下。

那么，我们应该如何从更长周期客观地去看待土拍？

在市场收紧和土拍火爆的冰火两重天下，苏州市场未来走势如何？

在苏州土地市场价格格局打乱，全面井喷的情况下，我们应该如何选购房子？

我们将分多篇文章探讨上述话题，为你置业提供更加理性的参考。今天，我们探讨的就是关于火爆土拍背后的那些事！

土地市场火爆，“行走的荷尔蒙”

示意图

年全国七个城市土地出让超过千亿，苏州开创历史新高，领跑全国，被戏称为“行走的荷尔蒙”。年苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）共出让74宗，成交面积.89万㎡，成交金额.12亿元，是年全年的2.36倍，同比增长％，超年与年土地出让金总和。

刚刚结束的苏州年6月土拍，推出19宗地块，共揽金.5亿元，在政府限价机制下，最高溢价虽然仅为55.3%，但楼面价依然维持高位，最高楼面价被主城区的苏地-WG-1拔得头筹，高达元/㎡。

数据来源：土拍网

2万+时代到来，中环以内已无刚需

数据来源：土拍网

从楼面价来看，年全年共计46宗楼面价超万元地块，占比达62％，其中楼面价在2万元以上的共有15宗，占比20％。万元以内地块主要为商服用地为主。主城区及重点板块优质住宅用地成交火爆，成交楼面价不断被刷新。

从年开始，苏州市区多个板块楼面价创新高，姑苏区、横塘街道楼面价破3万，木渎、元和街道等板块楼面价超2万5，年以来，苏州的土地价格迎来了新的裂变，地价2.0时代悄然来临。

置业成本居高，刚需客群或被挤压至中环以外板块，或变成苏漂一族。更有人断言，中环以内难言刚需。

地王频出，不断刺穿苏州天花板

从年开始，苏州高价地不断刷新新认知。在年以前，楼面价一旦突破万元，便可称王。

在年以后，在整体楼面价突破元/㎡的背景下，高价地遍地开花。其中，仁恒姑苏区干将路地块楼面价元/㎡，成为苏州住宅楼面价之王；仁恒横塘街道地块楼面价元/㎡，成为新区第一高，苏州第二高的楼面价；木渎板块最高楼面价高达元/㎡，刷新之前北京国瑞木渎地块楼面价元/㎡，成为吴中区地王；鲁能元和街道地块楼面价元/㎡，将相城区楼面价带入新高度。

地王正如一个城市或区域的价格天花板，也可以认为是价格指向标，苏州各区域全方位扎堆出现单价地王，地王的门槛高达元/㎡，这些地王将会在未来1-2年内入市，楼面价加上建安成本等各种费用，如果市场不出现大的波动，在苏州整体供需相对平衡的前提下，这些高价地将会传导至市场，苏州中心城区（中环以内）房价有望突破3万+。

僧多粥少，就怕错过了苏州

数据来源：土拍网

经过20年快速发展，苏州中心城区的土地基本消耗殆尽，以姑苏区、苏州园区和新区的核心区为例，供应凤毛麟角。而城市次中心周边，如相城中心城区（含活力岛）和吴中区中心城区，土地供应也捉襟见肘。

即使是中环以内非中心区域，随着年的大规模土地放量，土地供应量也放慢供应节奏，这从年的两次土拍可见端倪。

但另外一面是，僧多粥少，开发商面临巧妇难为无米之炊的尴尬，几十家同时竞拍快土地屡见不鲜。即使竞争白热化，外来军团依然持重资大举进入：年共有12家房企新进苏州主城，分别为恒大、郑州绿都、上海建工、鲁能、上坤、中铁建、国瑞、东原、华发、泰禾、禹洲、雅居乐，12家房企拿地额共计亿元，占宅地出让金总额的49%，势头强劲。年，上海孚虹置业、上实发展、无锡银城首次入驻苏州，在政策收紧之下，依然无法阻挡外来大鳄进军的脚步。

从统计学范畴说，单个样本不具备说服力，但当样本高于一定数量，便暗示了一种趋势。与其说开发商集体看好苏州的当下，不如说投资的是苏州的未来。毕竟，在一线城市之外，作为GDP最高、外来人口第二多的地级市，苏州的未来，从来不缺少想象的空间。

一个楼盘的价格，最重要的是取决于开发商拿地的价钱。土地市场作为房地产开发的一级市场，对房价起着很关键的指导作用。那么究竟是什么原因促使开发商愿意以高于周边房价的土地价格在苏州拿地呢?我们以在16-17年土拍中地王频出的相城来举例：

首先，来看一下相城区的城市定位

苏州在城市发展中，相城区被定位为苏州的副中心，什么叫城市副总心？中心城市一般指该地区各方面最发达，规模也最大的城市，副中心城市当然就是人口以及规模等仅次于中心城市的城市了，相当于中心城市的发展的一个外溢和扩容。

在苏州目前中心城市无疑就是两个，园区和古城区，而目前两个区域的发展基本处于一个饱和状态，园区和古城区基本已经处于无地可开发的状态，苏州需要发展，城市需要扩建，从目前构建的中环版图来看，苏州的扩张势在必行。

那为何又会是相城，而不是南部的吴江？

1、苏州交通枢纽，未来城市门户

环上海城市圈的形成，城际区域的发展，使得相城在苏州的地位不断上升。从区位上来看，相城北接常熟、张家港、西邻昆山，距离苏州姑苏区、园区、新区均较近，为苏州物理位置上的次中心。从大的交通方面，有苏州高铁北站就设在境内，连通全国各大城市；公共交通方面，2号线、4号线贯穿苏州东西南北，中环、北环等也让相城人民快速的抵达园区、古城区等地，11条高速出入口更是让城际交通变得便利。随着铁路重心的北移，相城成为苏州的门户，无论到达苏州亦或是离开苏州，相城都将成为未来城市的门户，发展潜力可见一般。

2、众多商业巨擘入住，配套全面开花

随着近几年的发展，大型的商业综合体也不断涌入相城，完善着相城的配套，园区的圆融广场和天虹百货就被复制到了相城，成为相城高铁新城和相城大道板块拿得出手的商配代表；再来，就是已经营业的位于活力岛板块的繁花中心，是现在很多人所熟知的商业综合体；还有位于2号线陆慕站站口的欧尚超市，都为相城的都市生活增加光彩。

3、大量可开垦土地，向北无限可能

相城区目前仍有大量未开展的土地，能够承载全新的规划，打造不同的格局，未来空间无限可能。

而相城区，在自然水景方面有着天生的优势，比如莲花岛、中国花卉植物园、阳澄湖、荷塘月色湿地公园……也成为独具一格的特色。

苏州因湖而兴盛，以双湖为据点的工业园区，是苏州过去20年经济腾飞的强大引擎。而现在，依托城市双快速路的贯通，苏、相得以共享繁华与人潮，相城区也以其得天独厚的自然条件和作为长三角交通最发达的区域之一，承载了苏州城市发展的众多期待。而北双湖作为苏州城最后的双湖资源，将和金鸡独墅双湖遥相呼应，崛起在苏州的未来版图之上！

琅石名筑实景

位于相城区纪元路以北、澄和路以西的中锐·琅石名筑，项目周边紧邻相城区政府、白金汉爵大酒店、嘉元路金融街等重要地段，交通、生活、教育、医疗配套都较为齐全。不远的未来，随着相城北部交通枢纽的完善，北部区域的不断发展，项目所在版块将逐步成为苏州的中心区域，琅石也必将成为城市核心稀缺的低密度别墅资产。

中锐·琅石名筑，下一个城市中心人居，咫尺可见。

琅石名筑实景

下篇预告

现实情况

一方面土拍火热

另一方面调控收紧

在冰与火的世界，购房者无所适从

我们如何看到苏州的未来？

我们又该如何寻找更为优质的资产？

下一篇，我们再聊！