好地网5月16日讯(研究员宣烨锋）年4月8日，苏州主城区首场大规模土拍落下帷幕，共计出让13宗宅地，总吸金.76亿元，平均溢价率.2%，连续两天的网拍刷新了吴中、相城和高新区3个区域的楼面价新高，为年苏州土地市场奠定了“热”的基调。
时隔一个多月后，5月23、24日，苏州主城区第二场大规模土拍即将开幕，市场热度是否会得到延续？区域单价是否会被刷新？哪些房企会一拍成名？
好地研究院特推出此次土拍重点地块点评系列报道，今天推出苏州乐园西侧宅地的解读。
地块属性
苏州乐园西侧地块位于珠江路东，金山路南，出让面积.8㎡，容积率1.8，可建体量14.2万方，起价21.9亿，楼面起价元/㎡。
地块属性
地块名称
苏地-WG-38号地块
地块位置
高新区狮山街道金山路南、珠江路绿化地东
用地性质
城镇住宅用地
出让面积（㎡）
.8
容积率
＞1.0且≤1.8
建筑密度
≤30%
绿地率
≥30%
建筑面积（㎡）
.04
起始价（万元）
楼面起价（元/㎡）
保证金（万元）
万
限高
≤55米
出让时间
年5月24日
地块位于高新区狮山板块，板块内已有招商、佳兆业、龙湖、绿城、港中旅、路劲、花样年等多家大鳄入驻，区域内市场氛围成熟。
交通：地块周边有金山路、长江路、玉山路等多条主干道，距离中环西线米，路网发达。地铁1号线、在建3号线在此交汇（苏州乐园站换乘），3号线预计年通车。同时，现有的有轨电车1号线从这里始发，通往科技城板块，其延伸段目前已经开工建设，预计年可直通太湖。
配套：地块周边商业综合体云集，有狮山广场、龙湖时代天街、天都广场、绿宝广场等，东侧隔苏州乐园即为狮山路商圈。教育资源配套完善，南侧即规划的高新区实验小学本部，区域内拥有2所省重点中学，一所小班化私立综合学校。此外，医院、医院、苏大附属二院等3医院。
劣势：地块内部有高压线，预计将于年5月完成改迁，影响交地时间（文件规定交地时间为年2月）。
地价能拍到多高？
目前，板块内地王为地块南侧的龙湖·狮山原著项目，成交楼面价元/㎡，而目标地块起拍价元/㎡，即使底价成交，也将成为狮山板块的新地王。
那么，新地王价格能拍到多高？业内存在分歧，一方偏向保守，以当前周边市场新房售价作为参考；一方偏向激进，以木渎达方地块作为参考。
在区域价值日益飙升的狮山板块，龙湖·狮山原著的地王楼面价已经不具备参考意义，而其新房售价可以参考。
龙湖狮山原著已在本月6号首开，小高层均价在3万元/㎡左右，洋房均价在3.5万元/㎡左右，考虑当前市场热度，以及后期排屋所带来的溢价，平均售价预估3.5万元/㎡。
那么，以3.5万元/㎡的新房价格测算，预计地块拿地楼面价在元/㎡左右。
而激进者以木渎国瑞地王作为参考，年4月8日，北京瑞国地产经过轮竞买出价，以40.39亿元夺得木渎达方地块，楼面价元/平米，溢价率%。
虽处于2个不同的板块，但2宗地块直线距离仅米，而苏州乐园地块相比木渎达方地块更具区域优势，因此，激进者以达方地块作为参照，则成交楼面价极有可能上2.5万元/㎡，甚至更高。
但木渎达方地块是国瑞进军苏州的首个项目，竞得该地块也是其长三角战略布局的重要一步，具有战略落地意义，并非单纯以赢利为目的。
可以确定的是，新地王必将产生，但具体价格要看开发商对这块地的预期了，此外，当前坊间传的沸沸扬扬，苏州或将在近期出台限购政策，对于地块的预期或将有一定影响。
谁会出手？
①深耕房企补仓
目前，狮山板块已经入驻的大鳄有招商、佳兆业、仁恒、当代、龙湖、融创、路劲、花样年、天房、中梁等。其中，当代项目和天房项目待售，其余项目均已开盘，不乏即将售罄或已经售罄的项目，无后续可供应储备，继续补充粮草，出手概率较大。
②迫切进入苏州主城的房企
目前，迫切进入苏州主城区的房企有葛洲坝、K2、绿都、祥生、中铁建、禹州、融信等。这类开发商以敲开苏州楼市大门使品牌落地为第一战略目标，而像目标地块这样的，位于高新区核心地段，各配套齐全的地块显然还是非常有诱惑力的。
地块航拍图地块内部实景图地块东侧实景
地块西南侧实景
宣烨锋
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